Bangunan Lama Tidak Dipakai: Apa yang Perlu Diperiksa?

Bangunan lama yang dibiarkan kosong tampak tenang dari luar, tetapi kondisinya terus berubah. Hujan, lembap, dan hama bekerja tanpa henti selama tidak ada penghuni yang mengetahuinya. Karena itu, pemeriksaan bangunan lama sebelum dihuni adalah langkah yang tidak boleh dilewatkan.

Sebagai contoh, sebuah ruko yang kosong tiga tahun mungkin hanya butuh cat ulang. Namun, rangka atap yang rapuh atau tulangan yang berkarat bisa tersembunyi di balik plafon. Artikel ini membahas apa saja yang perlu Anda periksa, urutan pengecekannya, dan kapan pemeriksaan struktur bangunan sebaiknya melibatkan ahli.

Mengapa Bangunan Lama yang Kosong Cepat Memburuk?

Bangunan yang dihuni selalu mendapat perawatan kecil. Penghuni menambal atap bocor, mengecat dinding lembap, dan membersihkan talang. Saat bangunan lama tidak dipakai, semua perawatan harian itu berhenti.

Air menjadi penyebab utama kerusakan. Talang tersumbat daun, lalu air meluber dan meresap ke dinding. Selain itu, ventilasi yang tertutup membuat ruangan lembap dan berjamur. Pada beton bertulang, air dan udara dapat menembus selimut beton, yaitu lapisan beton yang melindungi tulangan. Akibatnya, baja tulangan berkarat dan memuai, sehingga beton di sekitarnya retak dan mengelupas.

Usia material juga berperan. Kayu rentan terhadap rayap, baja tanpa pelindung berkarat, dan baut menjadi longgar seiring waktu. Lokasi ikut menentukan. Bangunan dekat pantai menghadapi udara asin yang mempercepat korosi, sedangkan bangunan di lahan basah rentan terhadap pergerakan tanah.

Tanda Kerusakan Struktur Bangunan yang Terlihat

Banyak tanda awal bisa Anda kenali tanpa alat khusus. Tiga gejala berikut paling sering muncul pada bangunan yang lama kosong. Diantaranya adalah:

1. Retak pada Dinding, Balok, dan Kolom

Tidak semua retak berbahaya. Retak rambut pada plesteran biasanya hanya masalah finishing. Namun, retak lebar pada balok atau kolom perlu perhatian serius.

Perhatikan pola retaknya. Retak diagonal di dekat pertemuan balok dan kolom, retak vertikal lurus pada kolom, atau retak yang terus melebar menandakan gaya yang tidak normal. Catat lebar dan panjang retak, lalu foto dengan penggaris sebagai pembanding. Dua minggu kemudian, ukur ulang untuk melihat apakah retak bertambah.

2. Korosi Tulangan dan Beton Mengelupas

Bercak cokelat kemerahan pada permukaan beton menandakan karat dari dalam. Jika beton mengelupas dan tulangan terlihat, korosi sudah berlangsung lama.

Ketuk permukaan beton dengan palu kecil. Suara berongga menunjukkan lapisan beton sudah lepas dari tulangan. Periksa juga pelat lantai dan balok di area basah, seperti kamar mandi, dapur, dan sekitar talang.

3. Lendutan, Kemiringan, dan Penurunan

Lantai yang miring atau pelat yang melendut menunjukkan masalah pada struktur atau tanah di bawahnya. Letakkan waterpass di lantai, atau gunakan benang dan bandul untuk memeriksa kelurusan kolom. Pintu dan jendela yang macet juga bisa menjadi petunjuk, karena kusen ikut bergeser saat bangunan bergerak.

Pemeriksaan Bangunan Lama Sebelum Dihuni: Langkah Bertahap

Pemeriksaan yang baik berjalan dari yang sederhana ke yang spesifik. Berikut adalah langkah urutan pengujian bangunan lama sebelum dihuni kembali:

1. Mulai dari Data dan Inspeksi Visual

Langkah pertama bukan memukul dinding, melainkan mengumpulkan data. Cari gambar rencana, izin bangunan, dan catatan renovasi. Tanyakan juga fungsi terakhir bangunan. Gudang bahan kimia, misalnya, meninggalkan risiko yang berbeda dari rumah tinggal. Jika dokumen tidak ada, Anda tetap bisa memulai dengan survei lapangan.

Kemudian lakukan inspeksi visual dari luar ke dalam. Periksa atap, talang, dan dinding luar, lalu masuk ke ruang dalam. Bawa senter dan masker. Hindari menginjak plafon atau lantai yang meragukan. Jika ada bagian yang tampak akan runtuh, jangan masuk sebelum engineering memeriksanya.

2. Pengujian Non-Destruktif pada Struktur Beton

Bila inspeksi visual menimbulkan kecurigaan, pemeriksaan berlanjut dengan alat. Pengujian non-destruktif (non-destructive test atau NDT) tidak merusak struktur yang diuji. Beberapa metode yang umum untuk beton adalah:

• Hammer test (Schmidt hammer): memperkirakan kekerasan permukaan beton sebagai indikasi kuat tekan.
• Ultrasonic pulse velocity (UPV): mengukur kecepatan gelombang ultrasonik untuk menilai kepadatan dan keseragaman beton.
• Rebar scanner: mendeteksi posisi tulangan dan tebal selimut beton.
• Half-cell potential: menilai kemungkinan korosi pada tulangan.

Hasil hammer test bersifat indikatif. Karena itu, ahli biasanya menggabungkannya dengan metode lain atau mengambil sampel inti beton (core drill) untuk memastikan kuat tekan. Pemilihan metode mengikuti kondisi bangunan dan tujuan pemeriksaan.

Bagian Selain Struktur yang Ikut Diperiksa

Kerusakan struktur bukan satu-satunya risiko. Sistem lain juga menurun ketika tidak digunakan.

• Atap dan rangka atap: cari bocoran, rangka kayu yang lapuk karena rayap, atau rangka baja yang berkarat.
• Pondasi dan tanah sekitar: perhatikan retak dekat dasar dinding, genangan air, atau tanah yang amblas di sekeliling bangunan.
• Instalasi listrik: kabel yang lama terpapar lembap dan tikus berisiko korsleting. Minta teknisi berkompeten memeriksanya sebelum listrik dinyalakan.
• Instalasi air dan sanitasi: pipa bisa bocor, tersumbat, atau berkarat.
• Hama dan jamur: rayap, tikus, dan jamur merusak material sekaligus mengganggu kesehatan penghuni.

Sebagai skenario, sebuah rumah yang kosong dua tahun tampak kokoh. Namun, panel listriknya berbunyi dan berbau gosong begitu dinyalakan, karena isolasi kabel sudah rapuh. Pemeriksaan sebelum menghuni dapat mencegah kejadian seperti ini.

Kapan Perlu Audit Struktur Bangunan?

Anda bisa melakukan pemeriksaan ringan sendiri. Namun, beberapa kondisi menuntut audit struktur bangunan oleh tenaga ahli. Audit struktur adalah penilaian menyeluruh atas kekuatan dan kelayakan struktur, mulai dari pengumpulan data dan pengujian lapangan hingga analisis dan rekomendasi.

Pertimbangkan audit jika:

• terdapat retak lebar atau retak yang terus bertambah pada elemen struktur;
• tulangan terlihat dan berkarat luas;
• bangunan lama pernah terkena kebakaran, banjir, atau gempa;
• Anda berencana mengubah fungsi atau menambah lantai;
• tidak ada dokumen perencanaan sama sekali;
• bangunan akan dipakai untuk kegiatan yang melibatkan banyak orang.

Di Indonesia, bangunan gedung memiliki kewajiban kelaikan fungsi. Dasarnya adalah Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung dan peraturan turunannya, termasuk PP Nomor 16 Tahun 2021 . Hasil audit dapat digunakan untuk mendukung proses Sertifikat Laik Fungsi (SLF), yaitu dokumen yang menyatakan bangunan layak digunakan.

Jasa Audit Struktur untuk Bangunan Lama

PT Samudra Teknik Solusindo menyediakan jasa audit struktur untuk membantu pemilik menilai kondisi bangunan lama sebelum dipakai kembali. Dengan begitu, Anda tahu bagian mana yang aman, bagian mana yang perlu perbaikan, dan langkah apa yang harus diambil berikutnya. Jika Anda memiliki bangunan yang lama kosong dan ingin kepastian sebelum menghuninya, hubungi kami untuk berdiskusi.

FAQ: Seputar Audit Struktur Bangunan Lama

Kesimpulan

Bangunan lama yang lama kosong membutuhkan pemeriksaan sebelum dihuni, bukan sekadar pembersihan. Mulailah dari data dan inspeksi visual, lalu catat retak, korosi, dan kemiringan. Periksa pula atap, pondasi, serta instalasi listrik dan air. Jika temuan mengarah ke struktur, libatkan ahli untuk pengujian dan audit struktur bangunan. Langkah ini melindungi penghuni sekaligus mencegah biaya perbaikan yang membengkak di kemudian hari.